一、解除物业企业首要步骤：

当小区物业企业服务无法保障业主正常生活秩序和卫生需要，业主可以向业主委员会反映情况，业主委员会根据业主反映情况展开调查，并进行一系列相关取证。证明物业企业不称职，可以通过几下方面逐步进行：

1. 业主委员会选代表检查：分时间段，不定时检查，包括安保值勤、小区及楼道卫生打扫、电工作业、停车秩序等；

2. 随机询问业主：探讨物业企业服务的质量，对物业企业的看法；

3.  招开业主大会：公开、公平、公正的对待物业企业，让业主发表各自见解，举手表决；

二、解除物业企业合同：

要想更换新的物业必须得将原有老物业关系解除，方能让新物业上任。怎样解除与原老物业之间关系？重心之处在于解除之前业主委员会或开发商与物业企业签定的服务合同，当合同解除了，就相当于与原物业企业之间不存在任何聘用关系。

四方面到位：开发商、业委员会、部分业主代表、原物业企业在场，以上调查取证已证明对物业企业服务情况持反对意见，当场将原合同找到，就合同日期当场更改为现有日期或延长7-10天为物业交接手续办理。

三、新老物业交接：

1.  调和相关单位的关系：

包括开发商、业委会、原物业企业、新物业企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支撑主要是指法律支撑、物业顾问、财务提供的专业支撑。还有房管部门提供的政策支撑、人员引导。

2.   对更换物业企业各方面工作进行交接设计

物业管理企业更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业企业的行为具备充分的群众基础和法律依据，应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。

四、物业交接内容：

交接中涉及的内容繁多，具体大块如下：

1.工程交接：由专业人员分成小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

2. 财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接及对帐交接。

3.  文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，要特别做好签收归档工作。

4.  其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

五、风险防范：

避免业主生活受到影响，更换物业企业的过程中，经常出现的“风险”有5种情况：

1. 原物业企业拒不退出，导致新物业企业难以进入；

2.  原物业企业提出高额中断补偿；

3. 原物业企业交接不配合，导致新物业企业无法延续；

4. 因管理真空导致部分业主对更换新物业持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难；

5. 引发官司：引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折；

综上所述，不难看出新老物业更替工作不是件容易的事，需要慎重考虑，不能随便更换，否则对业主生活会造成极多不便与影响。更新物业也应在业主持支撑意见下方可进行，各方面的配合和设计工作要提前进行，避免意想不到的后果出现。